Può accadere che, prima della scadenza del contratto, il locatore decida di vendere l’immobile. Ma cosa succede al contratto in corso? Il conduttore che diritti ha?
Dobbiamo intanto distinguere il caso della locazione commerciale e quello della locazione abitativa.
Nella locazione ad uso commerciale se il proprietario del bene immobile intende procedere alla vendita del proprio fondo è tenuto a comunicare al conduttore la sua intenzione, consentendogli di esercitare il diritto di prelazione. Il diritto di prelazione, si ricorda, permette al conduttore di essere preferito rispetto ad altri nell’acquisto dell’immobile alle stesse condizioni.
La ratio di questa prelazione legale è quella di favorire l’avviamento commerciale e quindi di tutelare l’attività esercitata nell’immobile che il locatore vuole vendere.
Nella locazione ad uso abitativo invece il conduttore ha il suddetto diritto di prelazione solo nel caso previsto alla lettera G dell’art 3 legge 431/98. In base questa norma il diritto di prelazione sussiste quando il locatore, alla prima scadenza, nega il rinnovo del contratto, cioè invia la disdetta allo scadere dei primi 4 anni, in quanto intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti.
Solo in tal caso, infatti, l’inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri eventuali potenziali acquirenti. Nessuna prelazione dunque se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale, o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo, o in mancanza di disdetta.
Esiste una procedura precisa per comunicare l’intenzione di vendere l’immobile (art. 38 comma 1 della legge 392 del 1978 ):
La comunicazione del locatore al conduttore è data con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario e in essa devono essere indicati: il corrispettivo, le altre condizioni della compravendita e l’invito ad esercitare la prelazione.
Se l’inquilino comunica per iscritto di rinunciare all’acquisto, il proprietario può vendere a chi vuole. Se invece l’inquilino è interessato all’acquisto e vuole esercitare il diritto di prelazione, deve darne comunicazione al proprietario entro il termine di 60 giorni attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario oppure attraverso raccomandata con avviso di ricevimento.
Nel caso in cui il locatore non rispetti la procedura e venda l’immobile a terzi il conduttore ha il diritto di riscattare l’immobile condotto in locazione nei confronti del terzo acquirente.
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